Споры участников общей долевой собственности

Гражданское дело / Особенности рассмотрения отдельных категорий гражданских дел / Споры участников общей долевой собственности

Страница 12

Наибольшие трудности в судебной практике вызывают споры, связанные с выплатой участнику долевой собственности остальными собственниками денежной суммы или иной компенсации вместо его доли в натуре. Выплата такой компенсации допускается с его согласия. Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п.4 ст.252 ГК РФ).

Решение суда о выплате компенсации должно быть мотивировано, в нем должны быть указаны установленные исключительные обстоятельства, при которых допускается подобная выплата. Если собственник, исходя из размера его доли может реализовать свое право на часть строения путем определения порядка пользования им, то исключать его из числа собственников было бы неправильно, например когда в жилом доме имеется соответствующая доле в праве собственности жилая комната, но отсутствует возможность превращения части дома в изолированную с отдельным входом. Должны учитываться и другие заслуживающие внимания обстоятельства (нуждаемость в спорном строении, состав семьи и нуждаемость в жилье с учетом состояния здоровья и т.п.).

В частности, в Определении по конкретному делу Верховный Суд РФ указал на то, что ответчики не были согласны на выплату денежной компенсации за их долю в жилом доме, полученную по наследству, так как имеют существенный интерес к данному наследственному имуществу, в состав которого входит хозяйственная постройка, необходимая им в качестве мастерской.

Нельзя и допустить нарушения жилищных прав участника долевой собственности на жилой дом. Поэтому в тех случаях, когда спорный жилой дом является постоянным местом жительства выделяющегося собственника, недопустима выплата денежной компенсации вопреки его воле независимо от размера доли.

На практике не всегда ясно, как следует поступать в тех случаях, когда ответчик отказывается выплатить денежную компенсацию, например в связи с отсутствием денежных средств и нежеланием увеличения своей доли. Представляется, что правового основания для взыскания компенсации без его согласия не имеется, так как закон не предусматривает возможности приобретения права собственности в принудительном порядке. Однако если ответчик согласен на выплату денежной компенсации, но оспаривает ее размер, то сумма денежной компенсации определяется судом и может быть взыскана с ответчика, несмотря на его возражения о выплате такой суммы.

В то же время возможны такие ситуации, когда участник долевой собственности, возражая против выплаты денежной компенсации другому сособственнику, препятствует ему в использовании общего имущества, удерживая его долю. По мнению автора, в подобных случаях возможны присуждение денежной компенсации и передача доли в собственность лица, фактически владеющего ею, независимо от его согласия на это.

При присуждении в пользу выделяющегося собственника денежной компенсации вместо выдела его доли в натуре в резолютивной части решения обязательно указывается об исключении этого лица из числа собственников и увеличении размера долей остальных участников общей собственности или одного из них. При отсутствии такого указания нельзя внести изменения в государственную регистрацию прав на объект недвижимости.

По делам о разделе недвижимого имущества (выделе доли) суды обязаны особо четко излагать резолютивную часть решения, с тем чтобы не было неясностей и споров при его исполнении. Должно быть указано в соответствии с избранным вариантом о выделении в собственность (а не в пользование) сторон конкретных изолированных частей основного строения и построек хозяйственного назначения, при разделе с отступлением от размера долей — о взыскании денежной компенсации и размера доли, которую составляет каждая выделенная часть объекта недвижимого имущества. Определяется, какие переоборудования, кем из собственников и в каком объеме должны быть произведены в целях изоляции выделенных частей строения.

В иске о выделе доли в натуре судом может быть отказано, если такой выдел не допускается законом (например, при выходе из крестьянского (фермерского) хозяйства одного из его членов -п.2 ст.258 ГК РФ) либо невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом можно понимать существенное ухудшение технического состояния объекта недвижимости, невозможность использования его по хозяйственному назначению, несоответствие установленным техническим и санитарным нормам и правилам.