Дела по спорам, связанным с правом собственности

Гражданское дело / Особенности рассмотрения отдельных категорий гражданских дел / Дела по спорам, связанным с правом собственности

Страница 14

Заинтересованное лицо не лишено возможности требовать в судебном порядке подтверждения недействительности ничтожной сделки (п.32 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ).

Необходимость обращения в суд возникает в тех случаях, когда незаконность содержания сделки не может быть выявлена без установления прав и обязанностей ее участников. Так, если право собственности на отчуждаемое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав за одним лицом, а отчуждателем по сделке является другое лицо, то из самого этого факта ясно, что содержание сделки противоречит положениям ст.209 ГК, в силу которой права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Однако в тех случаях, когда право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано либо государственная регистрация оспаривается другим лицом, считающим себя собственником этой недвижимости или его части (созастройщик, супруг, наследник, фактически вступивший во владение наследственным имуществом, лицо, по мнению которого оно незаконно не включено в договор приватизации квартиры, и т.п.), то недействительность сделки не очевидна. В этих случаях возникает сложное правоотношение, в состав которого наряду с правоотношением, связанным с совершением сделки, входит правоотношение, связанное с приобретением права собственности. Поэтому прежде чем прийти к выводу о ничтожности сделки по основанию, предусмотренному ст.168 ГК РФ, необходимо в судебном порядке установить обстоятельства, свидетельствующие о наличии у истца права собственности на предмет оспариваемой сделки.

Следует учитывать, что сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, является ничтожной, только в случае если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст.168 ГК РФ).

В частности, п.3 ст.35 СК РФ предоставляет супругу право требовать в судебном порядке признания недействительной сделки, совершенной другим супругом с нарушением установленных этим пунктом правил. Из этого следует, что сделка, не соответствующая требованиям указанной нормы закона, является оспоримой, а не ничтожной и может быть признана недействительной лишь по основаниям, установленным ГК РФ. При рассмотрении исков об оспаривании таких сделок следует учитывать, что ст.35 СК РФ регулирует отношения супругов по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом и не распространяется на третьих лиц, вступивших в договорные отношения с одним из супругов. В соответствии с положениями п.3 ст.253 ГК РФ, подлежащими применению по подобному иску, требование о признании недействительной сделки, совершенной супругом при отсутствии у него необходимых полномочий, может быть удовлетворено только в том случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, данное право возникает у приобретателя по договору с момента такой регистрации (ст.131, 223 ГК РФ).

Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе (п.2 ст.130 ГК РФ). На практике иногда ошибочно считают, что к таким случаям относится государственная регистрация автотранспортных средств. Между тем Федеральным законом от 10 декабря 1995г. N 196-ФЗ "О безопасности дорожного движения" регистрация автотранспортных средств установлена для их допуска к участию в дорожном движении, а не в целях регистрации прав владельцев на них и является административным актом, носящим характер разрешения на безопасную техническую эксплуатацию транспортного средства, и с возникновением права собственности и регистрацией последнего не связана.

Несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность сделки лишь тогда, когда это предусмотрено законом. Сделки, которые признаются законом недействительными вследствие несоблюдения указанного требования, считаются ничтожными. Например, таковым является договор об ипотеке, если он не был зарегистрирован в установленном порядке (п.1 ст.165, п.2 — 4 ст.339 ГК РФ, п.1 ст.10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости" ).

Если договор об отчуждении недвижимого имущества был заключен в требуемой форме и исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Ни одна из сторон по данному договору не вправе распоряжаться указанным в нем имуществом. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение. В случае заключения этим лицом нового договора об отчуждении того же имущества оно несет ответственность за неисполнение ранее взятых не себя обязательств.